2020年的开端不太平。世界卫生组织已正式宣布——新型冠状肺炎COVID-19疫情定性为全球大流行。自2019年12月以来，COVID-19已经夺走了4000多条生命，而直至目前，全世界都仍在为击败新冠肺炎而抗争：大型活动和会议被推迟或取消，很多公司都要求员工在家工作，自2月24日以来，美股道指持续下跌，一周之内两次熔断，堪称“有生之年活久见”。
如果您身处北美，且正在考虑买房，那么这次疫情带来的各方面不确定因素可能会让您对楼市及房价的稳定产生担心——华尔街的颓势会影响房价吗？虽然我们能预见到这次新冠疫情对房地产市场或多或少的影响，但如果从多方面去分析，如果要说这次疫情会使得“2008年金融危机造成的住房灾难”历史重演，其实也不尽然。
可以这样说，目前处于历史低位的库存，低迷的经济现状，以及糟糕的房贷利率利率为竞争激烈的新一轮购房季奠定了基础。
新冠疫情已经推低房贷利率
当前股市的下跌是由企业潜在收益减少所引起的。有数据显示，新冠病毒疫情的爆发已经破坏了75％的美国公司的供应链，随着各地办公室的关闭和以及差旅中断，相应的消费者需求可能会受到更多的打击。
但是相较于股票，对于房产市场来说更重要的是债券——债券的价格会影响房贷利率。当投资者开始认为股市风险太大时（如现在），他们便会出售股票并购买债券，这种需求的增加会导致债券价格上涨。而债券的价格越高，相对于价格的利息支付（即收益）就越低；当债券收益率降低时，房贷利率也会降低——这就是为什么新冠病毒疫情的扩散有可能（持续）导致房贷利率下降的原因。
3月3日，美联储宣布将政策利率紧急下调半个百分点。美国摩根大通（JPMorgan Chase）首席美国经济学家迈克尔·费罗里（Michael Feroli）认为，美联储将在未来几天降至趋于零点，甚至可能在3月17日至18日的会议之前就降息。然而，无论美联储是否再次下调目标利率，贷款银行愿意承受的利率如何，目前的房贷利率已经处于三年中的低点。
房地产市场的现状
简单来说，目前美国本土的房地产市场供需紧张。以西雅图为例，西雅图已成为美国领先的技术中心之一，房价也在就业形势变化的同时大幅上涨。在美国整个国家都在遭受住房短缺的困扰的同时，西雅图的可售房屋在2020年一月份同比大幅下降了27.6％。
其他城市的住房市场情况也不是那么好：全国的供应量接近创纪录的低点，需求接近历史最高水平。这种结合意味着大多数城市的房屋价格也接近历史高位，因为许多潜在的买家都在竞购数量有限的房屋。
在2019年底，待售房屋数量下降得更低，尤其是在西海岸地区。与一年前相比，一些城市的待售房屋数量下降了两位数，尽管这部分是由于2019年下半年供应激增所致，所以下降看起来比其他情况更为明显。但是，供应高峰是短暂的。Zillow的经济学家杰夫·塔克（Jeff Tucker）表示：“就许多市场和整个国家而言，房地产市场的库存水平实际上已回落至历史低点。”
在需求方面，关键指标表明，将有很多买家涌入市场——低失业率、稳定的工资增长和低房贷利率都是高需求的信号。房地产数据提供商ATTOM的Todd Teta说，他们已经看到Zillow和Redfin等房地产门户网站的网络流量数据日渐走高，超过以往的平均数值；与2019年同期相比，这些房地产网站的浏览量都有大幅增加。
与之相比，在2008年的金融危机中，房地产和股票市场双双下跌，这在许多方面都是一种畸变——房地产市场崩溃是最终导致股市崩盘的原因。通常，房地产市场与股票市场的波动并不相关，因为人们不会纯粹将房屋购买为作为主要的投资手段。通常来说，在美国住房是一项基本需求，购买房屋的决定通常是由于人们进入了新的生活阶段——即将结婚的夫妇一起买房，为了建立一个小家庭；新生命即将诞生的家庭因为需要更多给婴儿的空间，计划买个更大的房子；空巢老人因为不再需要太多的住房空间，所以降级为一所较小的房子。
然而，股市的调整并不会改变人们的这些情况。即使在全面的经济衰退中，房地产市场相比较起来也非常坚挺。事实上，在先前的一些经济下行中，房价却实际上是在上涨的。
虽然这么说，但要考虑的另一件事是，随着股市下跌，投资者会寻找更安全的地方来存放其财富，因此债券市场在上涨。股市下跌可以对房地产市场产生相同的影响。自从新冠肺炎疫情爆发以来，投资者用来买卖单户租赁房屋的平台 Roofstock的网络访问量出现了巨大的增长，因为全球投资者正在寻找波动性较小的投资选择。可以说，市场需求的增加可能会在整个房地产市场上蔓延。
建材供应链是否会受到新冠肺炎疫情的影响？
简单来说，会。根据美国房屋建筑商协会的数据，将近三分之一的房屋建筑材料输入来自中国，更不用说浴缸、水槽、家用电器等成品了。建材的短缺可能会延迟房屋的建设速度，并且这个延迟是相对难以恢复的，除非等到建材市场自己恢复生产。自金融危机以来，由于建筑成本，可用土地不足和建筑工人短缺，房屋建筑市场一直都难以跟上市场需求的步伐。
但是，根据NAHB的数据，最近几个月房屋建筑商倾向于开始在房屋上施工。换而言之，最近几个月来，随着房屋开工，新房销售（在很大程度上取决于建造的房屋数量）急剧增加。但是，如果建材–房地产市场的供应链中断，则可能会减慢房屋建设的速度，并导致整个房地产市场的库存短缺。
美国经济学家罗伯·迪特兹（Robert Dietz）表示，“低利率有助于支撑需求，未来几个月的消费者信心指数将是关键，但新冠肺炎疫情的爆发确实加剧了房地产市场供应方面的一些长期挑战。”
买家们应该如何应对新一轮的购房季呢？
今年春天，房地产市场的竞争将异常激烈——库存低，需求高，房贷利率低。如果你已经有了自己的房子，那么你可以考虑在利率降到一定程度时进行refinance。
考虑到最近的房地产市场历史，这是值得的。两年前，市场上也存在类似的情况：利率降低，房产市场看似竞争激烈，然而，房价触及了买家负担能力的上限，迫使许多买家望而却步。急于挂牌出售房屋的卖家看到自己的房屋在市场上苟延残喘，导致库存积压，从而造成了自2008年楼市崩盘以来最严重的一次供过于求，尤其是在美国西海岸。
就目前来看，房价仍然很高。如果历史重演，房价估值稍被降低，就可能导致房价快速上涨。但鉴于价格可能已经触顶，目前的市场状况是否会导致价格进一步上涨或触及上限，仍有待观察。
目前存在于房地产市场的变数是新冠肺炎的疫情。如果新冠的影响持续下去，甚至引发一场轻微的经济衰退，那么就可能会抑制市场需求——这实际上对那些在竞争特别激烈的市场上的买家来说是喜闻乐见的。不过，若要说房价会因此而下跌，可能为时尚早——很有可能，最终带来的影响，只是房价的增长速度的减缓。
本文由 Eanovation 编译自Curbed，原作者 Jeff Andrews。
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