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ADU是附属结构，与主房屋单元相邻。 -
ADU在面积上明显小于普通的房屋。 -
ADU往往是一个家庭住宅中一个所有者拥有的两个居住单位之一。 -
ADU通常主要由户主从主要的房屋单元，通过不同步的开发而来。 -
不同地区的 land use and zoning regulations 对ADU的类型和样式，以及用途和改建都有不同的规定 -
与正式获批的ADU相比，市面上也存在大量的非正式ADU。
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除此以外，我们也尽可能地根据当地卫生办公室的要求，对每个环节都更加严格管理，尽一切所能，保障客户、建筑工人与家人的安全。
长按关注
上一期我们向广大读者讲述了如何在家中自己检查承重墙。这一期我们详细聊聊装修、加建、改造房屋另一个比较重要的阶段 Building Permit。本文主要阐述的一些要点和过程，因为美国各州甚至各个小城市都有自己的code和standard，因此最终的判断、分类还是需要到当地的city详细咨询。
（图片来自网络）
什么是Building Permit？
A: 建筑许可证是当地政府机构颁发的官方批准，允许您或您的承包商在您的财产上进行建筑或改造项目。它旨在确保项目计划符合当地的土地使用，分区和建设标准。这些标准旨在确保当前和未来业主和居住者的安全，并提供分区和土地使用政策的执行。同时用于确定施工人员及使用者的健康安全。
通俗讲，就是政府保护户主和房屋以及未来居住者的安全机制。
因此它本身不是件坏事，反而对我们是一件好事。我们应该积极的、正确的、合理的去利用这个过程来帮助我们建造房屋。
（图片来自网络）
什么情况需要申请Building Permit？
A:严格来说，无论施工项目大小，都应申请施工许可证。项目范围包括：
-新建 (new construction)
-改建 (alternation)
-加建 (addition)
-拆除 (demolition)
-装修（remodeling）
但是为了尽量减少业主的麻烦，很多city通过自己的规定，对于不同的工程类型做了规定。详细划分了各类工程的性质，也明确了何种施工时不需要Permit，何种工程需要Permit。一般情况下，对于比较简单的装饰、装修或者后院简单修整等，可能无需Permit；但对房屋结构、电、水等有改变的工程，无论大小都需要Permit。同时根据不同类型的工程，获得Permit的途径也略有不同，后文会详细介绍。
（图片来自网络）
Building Permit的种类？
A1: 施工许可证按照工种可分5种，按照具体项目情况申请，具体有：
-建筑 (building)：简单修补
-结构 (structural)：改梁换柱
-电工 (electrical)：电线插座
-水工 (plumbing)：水管排污
-机电 (mechanical)：冷气排风
举例说如果维修外墙，修补窗子这类只要申请“建筑”这一项就可以。如果有涉及到“水电”这两块的话，就必须另外申请。通常情况下以上5种施工许可证可以一同申请，只需要一份申请表就可。如果涉及到结构上的改动，就必须附有注册建筑师或者注册结构师盖章图纸。
（图片来自网络）
A2: 施工许可证也可按照申请的方式划分，大致可分为四种（不同的city要求不一样）。我们拿San Jose为例，分别为：
-Online Permit
-Over the Counting
-Express Plan Review
-Plan Review
一般情况下，对于简单的机电改造，比如同样位置不超过200A的电箱升级或者更换空调，这些都可以直接通过网络申请Permit。一些附属的新建建筑，同时不大于500sf的可以用过Over the Counting申请，当天即可拿到。但诸如复杂的加建、扩建、新建等工程，就需要通过Plan Review环节，这类Permit一般都需要近一个月或者2个月。工程的类型很多，关于具体的要求，读者可以登录当地city 的网站查询。
谁有资格申请Permit？
A: 施工许可证应当由具有资格而且持有当地施工执照的建筑承建商（licensed contractor / construction supervisor）去申请并负责施工。在申请的时候当地建筑部门还要建筑承建商出示其工程保险证明(worker’s compensation)用来保障其工程的工伤意外。没有这个的话建筑部门是不会批的。但也存在个别例外：业主也可以申请施工许可证。但必须满足以下要求：（具体需要根据当地City的要求）
-建筑本身是非商业用途
-房子是双家庭以下而且实用面积不超过3000平方尺
-业主必须也是居住如此房子
如果满足以上三点而且不涉及到任何结构性的改造的话，业主是可以以homeowner的身份去申请施工许可证。这一情况比较适用于房子的简单维修这一类的项目。但要注意一点，业主与此同时也要承担施工时候的一切意外风险跟工伤。因此建议业主要做主观的判断，大型的工程一定要找可靠的承包商或者建筑师。
（图片来自网络）
如何申请Permit？
A: 一般情况下，需要从填写申请表格开始。申请表格可以从当地city官网上下载，也可在city房屋的处拿到。表格内容基本为建筑物的现有概况：位置，退线，用地资料（这些资料网上可以查到），业主和施工承包商的资料，还有工程的大概造价以及工程的概述。有些城市还需要填写一些保险材料，如果owner自己申报的话，就需要声明责任。如果有建筑师或者其他工程师参与就必须填写建筑师的资料以及提交相关的建筑图纸。开始申请的时候，屋主一定要先明确自己的工程处于什么类型，应该选择最简单的方式申报，这样不仅省事省力，更可节约成本。
表格填好后，连同建筑设计图纸（如有）一同递交给审查官(Building Inspector)。如需其他资料，审查官会当面给你说清楚并给你正确的指示。视项目本身情况而定，有时候还会需要满足消防部门或者污水处理部门的一些要求。一旦通过，就可以正式开始项目施工。如果不通过，审查官会通知并解释如何补充资料。
总结
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房屋改造是一个与安全息息相关的事情。笔者认为，但凡与安全相关的事情，都应是事无巨细。因此有设想改造、加建房屋的户主，一定要做好准备工作，寻找必要的专业人士。尤其是位于地震带上的房屋，有很多都已经年久失修，抗震的能力也逐年下降，此类的房屋改建就更加不能忽视了。
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一般情况下，房屋的墙体分为承重墙和非承重墙。根据名字您可能也分得清楚，有些墙负责承担建筑物的结构重量，我们称之为承重墙，而其余的（通常称为“幕墙”）纯粹是为了分隔房间，我们称之为隔墙。
您的家在装修或者改建时，很容易就涉及到墙体的增加或者拆除，如果不小心删除或修改承重墙，那很可能发生潜在的灾难性后果，危及房屋的结构稳定性。
由于房屋建设年限以及自身由于多次改建或者扩建的原因，一般要精确的确定墙体的性质都需要专业的结构工程师现场检查。但本文提供了一些如何在家中找到承重墙的信息，供读者可以自己首先了解一些咨询，以便更好的做出一些改建设想。（本文主要针对北美的木质结构房屋，砖混结构和剪力墙墙结构也可做参考）。
（房屋框架体系图，图片来自网络）
我们先了解一下房屋的组成。一般的房屋都是由承重体系组成的构架搭建而成。承重体系主要由基础、梁、板、柱组成。这些构件可以称之为房屋的骨架，他们承担了整个房屋的重量。因此每一个构件都是非常重要的，每一个构件的尺寸，通常是由结构计算师通过力学计算得出的。因此无论是新增或者删减任何一个承重构件，都是需要慎重考虑的。那么到底如何辨别呢？
为了房屋的安全，所有建筑物都需要牢固地固定在地面上，我们房屋的最底层就是房屋的基础。一般情况下，重力都是自上向下传递，因此我们检查时，可以从地下室开始（倘若无地下室，从首层开始）。因为比较容易看到基础结构构件。
（图片来自网络）
上图所示为2X8承重墙。此类为典型的地下室内承重墙，墙体立在基础上，传递上方的荷载给基础。
（以上图片为完成施工的图片，已经建成房屋无法观察，但有些房屋具备条件，可以观测到墙体直接坐落在基础上）
与基础直接接触的墙体或者构件我们需要假定为承重构件（包含墙体和柱子），不建议拆除，除非由专家确定。
（大梁上方的墙体大概率为承重墙体，图片来自网络）
寻找地下室上方的大梁。通常地下室有大梁的情况下，如果大梁的正上方为墙体，这个正上的墙体基本也是承重墙。房屋的重量会通过承重墙传递给大梁，然后通过大梁传递给基础。
同理：如果有问题的墙位于一楼并且您可以进入爬行空间，请查看墙下是否有桥墩或大梁。如果是这样，它可能是承重的。原理与上面一致。
如果有问题的墙在二楼，请查看下面楼层的完全相同位置是否有墙。如果有也很有可能是墙壁承重。
小结：要开始确定房屋中的哪些墙是承重墙，最好从任何房屋的最基本承重特征开始 – 基础。如果你的房子有地下室，从这里开始。如果没有，尝试从一楼的任何地方开始，你可以找到你房子的下层混凝土“板块”。到达房屋的最低点后，寻找能直接进入混凝土基础的墙壁。注意直接与基础或者混凝土结构接触的墙体，大概率为承重体系。大梁垂直上方的墙体，我们通常也会假设为承重墙。
方法二. 寻找托梁
什么是托梁？
托梁是支撑地板的结构，它的主要荷载除了房屋结构自重外，还需要承担人以及家具等所有立在楼面的物品的重量，它是楼板的支撑结构。托梁所承担的荷载由承重墙或者衡梁传入基础。
（与托梁垂直的为承重墙，图片来自网络）
一般情况下，托梁都是搭建在大梁或者承重墙上的，因此可以通过观察，如果墙体和托梁为垂直的，那么墙体也有大概率为承重墙，不建议移除。（如果你在地下室，这是你家一楼的下面，如果你在一楼，这是第二层的下面地板）。同样，因为大多数墙壁的支撑都在干墙后面，所以无法看到它们。
小结：从天花板或者地下夹层进去，看得到墙的上端。如果有托梁或者大梁与墙体垂直，并且搭建在墙体上，侧墙体可能为承重墙。
从地下室开始（如果没有的话，从一楼开始）。我们知道，整个房屋的外墙都是从基础到屋顶，上下贯通的。同理，我们可以尝试寻找屋内所有的内墙。换句话说，准确地找到墙壁在较低楼层的位置，然后到达那个地点上方的地板，看看墙壁是否延伸到两个楼层。注意墙壁正上方的东西。如果有另一面墙，一个带有垂直托梁的地板，或其上方有其他重型结构，它可能是一个承重墙。
但是，如果有一个未完成的空间，如没有满楼的空阁楼，那么墙可能没有承受负荷。
（图片来自网络）
小结：这类墙体不一定均为承重墙，但在找不到线索的情况下，不妨给与此类墙多一些关注。
4. 寻找房屋中间的墙体 –
对于房屋跨度比较大的房子，建议重点观察一下房屋中心的墙体。因为大跨度的房屋，一般会在中间设置一道承重墙，来保证房屋结构的合理性。
（中间墙体可能为承重墙，图片来自网络）
小结：对于大跨度的房子，重点观察房屋中间的墙体。
4. 从屋顶入手
有些房屋可以通过上到天花板上方来观察是否为承重墙。这一类的墙体有共享性，屋顶的结构体不仅仅搭建在两端的外墙之上，有时候有可能也会寻找中间的支持墙。如下图所示：
（屋面有时会需要中间支撑墙，图片来自网络）
这类墙体上到天花板上方，可以看到屋顶有小的支撑柱，直接与墙体连接，传递荷载。
（屋面有时会需要中间支撑墙）
如图所示的小短柱下方墙体，也为承重墙。此类小短柱传递屋顶的部分荷载至下方的墙体，因此拆除时也应重点关注。
小结：对于大跨度的房子，重点观察房屋中间的墙体，可爬入天花板观察，是否有小短柱连接屋顶与墙体。
总结
▲▲▲
总而言之，房屋结构是一个即复杂又灵活的事。因此要判断一段墙体是否为真正的承重墙，还是需要通过房屋的结构图纸或者专业的设计师现场勘查。但是以上自检方法，可以帮助到读者做一些简单的检查。希望以上一些心得可以帮助到有需要求的读者。
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上一篇”湾区装修系列 – ADU 加建需要多少钱？“讲到了ADU加建的价格，这一篇我们再接着说一下湾区 ADU 的有关政府规定。
在湾区，ADU 加建到底有多火爆，以下几个数据可以让大家感受一下。
以 San Jose 为例，2018全年，圣何塞地区收到的 ADU 申请共350份。看着是个小数目，但相比2016年的49份，增加6倍多。进入2019年，增长还在持续。截至4月底，圣何塞就已经收到212份申请。按照这个势头走下去，年底来个数目翻倍应该不成问题。
ADU 加建增长迅速，主要原因当然是日渐昂贵的湾区房地产价格。和人口及收入相比，Affordable Housing （也可以和国内一样译为“经济适用房”）远远不够满足需求。房价节节攀升，而中低收入居民买不起房子，买不到房子，这在湾区令各地区政府头疼。
最近，市长又提出新想法。就在上个月，5月14日，市长发文件，建议市委会与硅谷房屋信托合作，为加建 ADU 的房主们提供低息贷款或减免费用，以鼓励并增加低价住房。他还特意为这个合作项目起了一个名字，就叫：
Yes，In My Backyard
这不是明摆着鼓励ADU申请加速翻倍吗？！
在美国，ADU 一直被称为祖母公寓 – Grannie’s House，意思是在自家院子里，建造一个单独的住处，让年迈的父母或公婆住进来，便于就近照顾。
据调查，在湾区，大约有120,000个家庭具有加建 ADU 的条件，可谓潜力巨大。但目前为止，开始加建或计划建设的占比还是很小。
符不符合加建条件?
根据最新规定，原则上，只要是独立地权上面的独立房权就可以加建 ADU。但具体到每个案例，是否批准，也要看地方政府颁布的相关法规条文，比如，需要符合土地使用条例 Zoning、地面覆盖率、控高、退界、容积率等多项规定。
这里我们先讲讲如何读懂这些规定。
首先找到住宅所在地区。举 San Jose 的例子来说，可以先搜索这个城市市政府的申请细则
每个城市都有自己的地域规划，R-1 通常意味着1个住宅单位；R 2将允许2个单位，R-3将允许公寓。不允许商业或工业用途。住宅区 R-1，R-2，现在增加了R-M和PD（规划开发）区域都符合开发标准，ADU 加建都可以进行。PD 区域在有些情况下禁止ADU，此类照旧。
这意味着，大多单户住宅可以加建一个 ADU，符合市政法规以及计划开发区标准。
为了确保安心，建议登陆当地政府官网 Zoning Map，或者直接给当地政府打电话，查看是否允许加建。
解读：Lot Size 土地面积
首先，单户住宅的土地面积必须至少为3,000平方英尺，才能建造一个ADU。这里解释一下，大多数城市关于 ADU加建的标准为至少5,000平方英尺。而 San Jose 为了鼓励ADU加建，把5000 平方英尺的最低标准降低到了3000。
解读：Maximum Floor Area 最大住房面积
有了 Lot Size, 就可以算出 ADU 加建的最大面积为多少。 这里不是院子多大就能建多大，规定中还有一条，加建的 ADU 面积不能超过目前居住面积的50%。如果土地面积是 5500 平方英尺，现有居住面积是1200， 那么你的 ADU 最多只能加建 600平方英尺。
解读：#Bedroom Allowed 房间数
这里讲的是，多少面积以内，能建多少房间。如果以投资为主的话，房子的 Layout 布局就特别重要。房间数目直接决定收入多少。
（说到这里，不得不给我们的设计师发个?。在从测量、头脑风暴，以及修改了4次方案的情况下，我们只用了一个月的时间，就帮助房主实现了房产投资的收入最大化 ROI。嘿嘿，想到“上帝”开心，我们就开心。）
5/27 开始测量
6/19 最后的图包括结构设计一并提交给City
一层 ADU 的最大高度为18英尺。现在允许在独立结构或2层ADU上安装ADU，最大高度则为22英尺。
独立的ADU
单层房屋，没有任何退界要求。如果ADU在二层加建，那么二楼到后院的距离需要有5英尺。
独立的 ADU
Attached 的ADU加建：后院覆盖范围，不包括泳池，不超过后院的40％可以覆盖。
每个城市还有不同的条例限制。例如，停车位要求，能不能短租，加建超出一定范围需要缴纳学校费用等等。
总的来说，从设计到最后拿到审批的图可能需要3~6个月。另外每个政府的政策以及处理时间都不同，Palo Alto 的审批会非常严格，时间也会相对久一些，Hayward 的政府人比较少，也宽松一些。另外，工程加建的时间为3-6个月，改建车库2-3个月。
想要看看自家符不符合加建条件，点击文末“阅读原文”，或者复制以下链接，可以找到每个城市的 Permit requirement forms
https://wiki.eano.com/adu/applicationforms
这里举几个例子（部分内容展示）：
San Francisco
Fremont
Cupertino
Sunnyvale
小伙伴们希望我们下期聊哪些内容呢？可以在文末留言。我们下期内容再见?
（竞波编辑）
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正在进行3个ADU加建项目，欢迎预约参观
主要服务地区：San Jose, Sunnyvale, Mountain View, Palo Alto, Milpitas, Fremont, San Mateo, Hayward, Oakland, San Francisco, Berkeley 等湾区主要城市和湾区附近城市
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