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“Eanovation 湾区装修” 了解更多装修Tips
本人之前是Wish的一名Growth PM, 17年买了房便踏上了投资装修的旅程. 淨租金回报率在 7.5%左右. 今天我就特地把之前总结的一些经验分享给大家：
想要投资回报率高的话, 有几点需要在看房子的时候就要注意.
1. 投资的类型: 我的判断是如果是便宜的地段, 那么就找交通方便的地段, 室内ADU 的加建出租为主. 如果是很贵的地段，那么后期加建升值为主.
2. 如果是出租为主, 那么要考虑到加建之后的房间格局, 一般来说能划分成 Studio (独立卫生间, wetbar, 独立出入口) 这些通常是最好出租的.
《关于Permit》
首先说一下permit 申请吧. 我当时找过几个不同的画图的设计师询问价格, 有相差上千到一万的. 最后终于找到了一个价格优惠的, 但是从跟设计师聊的第一天到permit被批下来是花了整整250天时间. 正常来说是应该不超过半年的.
像我第一次装修的人, 很少把未来opportunity cost 当下的要付出去的钱相等的去比较.中间我花了157 封邮件和这个设计师follow up. 从我现在的租金来看, 如果当时选择付他多一些钱快一点可能还划算一些。
《关于时间机会成本，看不见摸不着，但确确实实在那里》
对于出租的朋友来说，要把时间换做为你之后的租金，贷款等等成本计算到ROI 里面。 有时候画图那时候计较的几千块钱，也许就等于你一个月的时间。
《关于Permit, 你需要知道的那些事》
Tips 1: 在买房之前，最好是先了解一下改建的building code. 例如Lot的大小对于后面加建面积的限制，停车位置的限制等等。
Tips 2:斜坡上加建任何东西的工程投入成本都会比较高，而且City有时候还require soil report.
Tips 3:加建旁边有树的要注意，因为City对树的管控比较严格，轻易不能动它们。
Tips 4: 留有一定的活动空间。生活质量需要保证，这样租客的retention才会好啊，毕竟不是圈养动物。
《关于师傅》
关于加建的项目一定要找有牌照的，因为有牌照的师傅必须得买保险，出了任何事情他们都是有保险可以担保的，并且后期的出了任何问题后期都可以找师傅维修的。这也是为什么一般有证的师傅会比无证的师傅贵30%-40%。
还有一般的中国师傅是没有正规合同的，如果想要避免开工之后，双方因为做工手法以及scope 大小预期不同而而导致的加价问题，你需要做好调查然后尽可能把所有想到要做的都写在合同里。个人觉得，合同的主要目的是在开工之后，大家可以通过文字对一些之前没有讨论的细节可以好好协商，而不是相互推卸责任。
最后通过介绍，我找到了一个有license （有A, B, C牌照）的华人师傅。
这是我当时做的一些项目：
$44K total, 包Rough Materials, 包丢垃圾费用, 包货物pick up.
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把房子周围死掉的植物（不是树）全部挖出来，丢掉
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用水泥铺平前面的院子，用来停车
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平地而起两个单独的studio，（包括全新的浴室，卧室，衣橱）
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一个小型Wetbar
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起一个木围栏包住房子
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考虑到用电安全问题，我决定把新建后面的电线全部拉一个新的电箱 （后加的 $2k）
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师傅免费帮我很多杂工我这里就省去不说了，例如帮我装一个摄像头，做水泥的时候帮我顺带铺了一些别的地方，做围栏时候帮我处理邻居家一个问题啥的。
《沟通细节贼重要！》
我刚开始装修的时候对整个流程根本就不熟悉。在选择面料（如马桶，镜子，灯等等）的时候以为不会师傅的安装会有很大的关系， 但其实不全对。 举个?，一个浴室里面你的马桶是不是要使用电动马桶盖（如果是，需要额外多加一个插座）都是要提前考虑到，并且和师傅开工之前就沟通清楚的。
如果说前期没有沟通好，师傅封墙做完之后，你突然想从一个普通马桶变成一个自动马桶。为了加一个插座师傅需要要开墙，拉电线，切割石灰板，将墙缝上，补灰（一天等灰干），再磨平 （一天），在上油漆，再等干（一天），再上油漆等。前前后后这几天他可能别的活也干不了。
这也是为什么后面多出来的小活会贵很多的原因， 因为后边的边际成本越来越高。 一些师傅前面可以很低价格的原因，因为就是通过没有沟通到的细节后面一点点加上去。
《了解需要哪些材料以及基本的安装顺序》
当时师傅帮我加建浴室时候的安装顺序是:
1） 开墙破肚, 石灰板 (墙), 混凝土砸掉. 然后放入下水道管 (这里决定了马桶的位置), 然后再铺平水泥.
2） 埋电线: 任何需要用电的地方都要提前想好. 例如你要的镜子是带LED灯的而不是普通的镜子, 提前和师傅沟通好.
3） 放水管: 例如shower水管的位子意味着你?的高低位置.
4）任何需要埋在墙里面的东西：浴缸，Niche，Recess lights等等.
5） 封上墙面后， 安装地上的可触摸到的面料，如地砖，门线，地脚线等等。
6）最后一步是地面以上的材料。 如马桶，Vanity, 灯，镜子, 等等。
最后出来的效果图
经历了这一年多的辛苦历程之后, 我觉得这个装修的过程实在是痛点太多。作为一个PM的我实在是不能忍受。
特别是设计师和施工团队是分开的情况下，很多格局划分以及施工上不是最Cost effective的。 于是在装修结束之后，我找来了几个设计师和建筑团队一起创办了 www.eanovation.com (Easy Affordable renovation)。专注简单， 快捷，实用的装修服务。从Permit设计到施工，以及材料给大家提供一条龙的标准化套餐服务。
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