上一篇“湾区装修必须知道5件事”发布之后，一下子收到很多关于在加州湾区装修的问询。
其中大家问得最多的，就是费用：
“扩建 400SQFT 平方英尺，大概费用是多少？”
装修，首先需要安排好预算，我很理解大家的心情。但这样看似简单的问题，回答起来，却需要多层次的分析。
因为，装修不像买白菜，每斤1元，10斤10元。
首先，装修费用包括三个部分：申请许可Permit，人工，以及原材料。
复杂的大项目不说，我们先以湾区很受欢迎的 ADU 加建为例。
ADU 面积大小，当然是影响费用的重要因素。面积大，费用可能会增加。面积小，可能降低成本。 不过，即时是很小面积的 ADU 扩建，也是有开发固定成本的。在这个固定成本之上额外增加的面积，可能反而很便宜。
这一点也适用于为申请许可 Permit 而画的设计图上。如果只是标准配置、用来出租的 ADU 加建，在同一构造类型之内，画一个300SQFT 的图纸和一个500SQFT 的图纸，费用几乎是一样的。
另外，施工所在区域，出租还是自住，一楼还是三楼，有没有电梯，改建的地方好不好施工，面积大小，房屋结构等，直接影响到费用。设计图的复杂程度，承包商的施工水准，管理费用，装修风格、工艺要求、原材料的选用，都会在成本上导致几万到几十万的差别。
400平方英尺的 ADU，成本可能低于5万美元。750平方英尺的ADU，成本可能超过12万5千美元。这个差价范围，很难按单位成本来计算。
ADU （Accessory Dwelling Unit），顾其名曰，额外加建住房，具有完备的厨房、卫生间等独立生活设施，可供一人或多人居住。
我们从 ADU 的不同加建类型入手，分析一下相关的费用。
ADU 加建，可分为以下六种形式（小图中白色部分为ADU）。
以第二类 Figure 2 为例。这一类不改变房屋现有构造，而把现有的车库或者空余房间做成 Studio 单人房。
首先，如果房间有足够的 Crawling Space，可供师傅匍匐进去安装水管和电线, 那么成本就会小很多。装修人工费用上大概需要2-3万美金。
如果需要打地基，那么光是挖掘、混凝土模板，以及单独浇筑地面，这部分费用通常就要1-2万美元了。整个加建成本就会贵很多。这是无法避免的。
给大家展示一下我们最近在做的一个ADU的项目：
挖地
倒水泥
关于独立ADU的成本，这里有一个2016-2019年的数据：
总成本范围 $112K-285K 美元。
平均成本 $181K, 每平方英尺 $250-350 美元。
再提供一个目前装修市场上，按不同 ADU 类型的大概价格，希望给很想了解 ADU、但对于装修又完全没有概念的朋友们提供一些参考。（信息量很大，可以存起来慢慢看。）
以上报价差别范围很大。看了这些分析之后，相信你会了解，在没有亲自勘查现场、也没有施工许可的情况下，就要贸然报出价格，这是多么令人为难，也是多么不靠谱的事吧。
不过，作为 Eanovation，尽管为难，尽管变量无穷多，我们也要尽力帮到大家。尽人工可能地，（今后也许有人工智能噢) ，做一个相对准确的估价。
我们采访了30多个装修师傅，收集了过去十几年他们做过的 ADU 报价数据。根据这些数据，生成一份我们公司内部的 ADU 报价算法。
需要得到 Eanovation 的报价，只需以下简单几步：
1. 注册帐号：https://account.eanovation.com 注册。然后细心填好调查问卷，提供加建的需求细节。比如，关于当前房子的结构，加建位置，大小，用途细节等等。
2. 收到注册信息，我们会根据内部算法，提供给您一个可行范围内的估价。
3. 如果价格在承受范围之内，等客户的许可Permit批准之后，我们会派出工作人员前去现场仔细评估。
4.评估之后，客户将会得到最后报价。
有了报价，自然会想到，这个投资值不值，也就是投资回报率的问题。
ADU 加建，与一般住宅装修有所不同。
Pro：土地免费。土地的费用，通常是住宅开发中最昂贵的部分，但就 ADU 而言，土地成本已经计算在内。在住房单元上花费的每一块钱，都用在实际的住房面积中。如果 ADU 加建是为了出租，那么，投入的每一元资金，都能获得直接回报。
Con：加建要用现金。所有 ADU 的建造，都需要用现金来支付。这不像买房子，可以轻松地从银行借钱贷款。虽然存在一些融资选择，但很有限。 所以，前期的投入需要多长时间回本，需要算清楚，并有心理准备。
ADU 投资，回报如何，有两种算法。
我的 ADU，投入在6.5万美元左右，人工加材料。建成后，租金所得$2800/月。所以，只有在我能持续拥有并出租多达两年以上， 加建ADU，才有获利。
另外，ADU 增加了额外住房面积。如果您所在社区的平均房屋价值为每平方英尺$535美元，而加建ADU，每平方英尺平均$250美元，那么，在出售时，这个加建立即为我增加了盈利，所谓即时资产：
物业价值（每平方英尺的平均价值）
$ 536
建筑成本（每平方英尺平均成本）
$250（费用将根据结构的大小而有所不同。建造的越小，每平方英尺的成本就越高）
通过项目获利
$ 536-$250 = $286（意味着每平方英尺建造物业价值，增加286美元）
从投资回报的这个角度，也可以制定自己的预算范围，进一步衡量报价。
装修加建，可以聊的很多，下一篇接着讲。欢迎关注我们的公众号 Eanovation湾区装修！
（竞波编辑）
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