上一期我们向广大读者讲述了如何在家中自己检查承重墙。这一期我们详细聊聊装修、加建、改造房屋另一个比较重要的阶段 Building Permit。本文主要阐述的一些要点和过程，因为美国各州甚至各个小城市都有自己的code和standard，因此最终的判断、分类还是需要到当地的city详细咨询。
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什么是Building Permit？
A: 建筑许可证是当地政府机构颁发的官方批准，允许您或您的承包商在您的财产上进行建筑或改造项目。它旨在确保项目计划符合当地的土地使用，分区和建设标准。这些标准旨在确保当前和未来业主和居住者的安全，并提供分区和土地使用政策的执行。同时用于确定施工人员及使用者的健康安全。
通俗讲，就是政府保护户主和房屋以及未来居住者的安全机制。
因此它本身不是件坏事，反而对我们是一件好事。我们应该积极的、正确的、合理的去利用这个过程来帮助我们建造房屋。
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什么情况需要申请Building Permit？
A:严格来说，无论施工项目大小，都应申请施工许可证。项目范围包括：
-新建 (new construction)
-改建 (alternation)
-加建 (addition)
-拆除 (demolition)
-装修（remodeling）
但是为了尽量减少业主的麻烦，很多city通过自己的规定，对于不同的工程类型做了规定。详细划分了各类工程的性质，也明确了何种施工时不需要Permit，何种工程需要Permit。一般情况下，对于比较简单的装饰、装修或者后院简单修整等，可能无需Permit；但对房屋结构、电、水等有改变的工程，无论大小都需要Permit。同时根据不同类型的工程，获得Permit的途径也略有不同，后文会详细介绍。
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Building Permit的种类？
A1: 施工许可证按照工种可分5种，按照具体项目情况申请，具体有：
-建筑 (building)：简单修补
-结构 (structural)：改梁换柱
-电工 (electrical)：电线插座
-水工 (plumbing)：水管排污
-机电 (mechanical)：冷气排风
举例说如果维修外墙，修补窗子这类只要申请“建筑”这一项就可以。如果有涉及到“水电”这两块的话，就必须另外申请。通常情况下以上5种施工许可证可以一同申请，只需要一份申请表就可。如果涉及到结构上的改动，就必须附有注册建筑师或者注册结构师盖章图纸。
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A2: 施工许可证也可按照申请的方式划分，大致可分为四种（不同的city要求不一样）。我们拿San Jose为例，分别为：
-Online Permit
-Over the Counting
-Express Plan Review
-Plan Review
一般情况下，对于简单的机电改造，比如同样位置不超过200A的电箱升级或者更换空调，这些都可以直接通过网络申请Permit。一些附属的新建建筑，同时不大于500sf的可以用过Over the Counting申请，当天即可拿到。但诸如复杂的加建、扩建、新建等工程，就需要通过Plan Review环节，这类Permit一般都需要近一个月或者2个月。工程的类型很多，关于具体的要求，读者可以登录当地city 的网站查询。
谁有资格申请Permit？
A: 施工许可证应当由具有资格而且持有当地施工执照的建筑承建商（licensed contractor / construction supervisor）去申请并负责施工。在申请的时候当地建筑部门还要建筑承建商出示其工程保险证明(worker’s compensation)用来保障其工程的工伤意外。没有这个的话建筑部门是不会批的。但也存在个别例外：业主也可以申请施工许可证。但必须满足以下要求：（具体需要根据当地City的要求）
-建筑本身是非商业用途
-房子是双家庭以下而且实用面积不超过3000平方尺
-业主必须也是居住如此房子
如果满足以上三点而且不涉及到任何结构性的改造的话，业主是可以以homeowner的身份去申请施工许可证。这一情况比较适用于房子的简单维修这一类的项目。但要注意一点，业主与此同时也要承担施工时候的一切意外风险跟工伤。因此建议业主要做主观的判断，大型的工程一定要找可靠的承包商或者建筑师。
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如何申请Permit？
A: 一般情况下，需要从填写申请表格开始。申请表格可以从当地city官网上下载，也可在city房屋的处拿到。表格内容基本为建筑物的现有概况：位置，退线，用地资料（这些资料网上可以查到），业主和施工承包商的资料，还有工程的大概造价以及工程的概述。有些城市还需要填写一些保险材料，如果owner自己申报的话，就需要声明责任。如果有建筑师或者其他工程师参与就必须填写建筑师的资料以及提交相关的建筑图纸。开始申请的时候，屋主一定要先明确自己的工程处于什么类型，应该选择最简单的方式申报，这样不仅省事省力，更可节约成本。
表格填好后，连同建筑设计图纸（如有）一同递交给审查官(Building Inspector)。如需其他资料，审查官会当面给你说清楚并给你正确的指示。视项目本身情况而定，有时候还会需要满足消防部门或者污水处理部门的一些要求。一旦通过，就可以正式开始项目施工。如果不通过，审查官会通知并解释如何补充资料。
总结
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房屋改造是一个与安全息息相关的事情。笔者认为，但凡与安全相关的事情，都应是事无巨细。因此有设想改造、加建房屋的户主，一定要做好准备工作，寻找必要的专业人士。尤其是位于地震带上的房屋，有很多都已经年久失修，抗震的能力也逐年下降，此类的房屋改建就更加不能忽视了。
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